日総ビルディング株式会社

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オフィスビル実績

横浜駅エリア
新横浜エリア
東京都心エリア

横浜駅エリア

当社のオフィスビルづくりの原点となる最初の開発プロジェクト。1970年代後半の当時、横浜駅西口は駅前ロータリーを囲み高島屋やヨドバシカメラなどの大型商業施設で賑わっていたが、徒歩数分の北幸地区は現在の賑やかな姿とはまるで異なる寂しいものであった。運河沿いに倉庫、練炭工場（現ハマボール）、木材製材工場（現相鉄KSビル、横浜西口KNビル）、岡村製作所本社工場（現駐車場）などが林立する人通りの少ない工場街として位置付けられていた。当時、それら工場が横浜市金沢区の埋立地へ移転し、跡地を売却する動きが始まりつつあり、北幸地区では既に銀洋ビル、リバースチールビルが竣工するなど、オフィス街へ徐々に移り変わる初動の時代であった。

その流れを加速させるべく東横倉庫（当社前身）にて2か所の工場を買収。駅周辺の開発用地ではなく、工場跡地を集中して買収し、二等地を面的に開発しオフィス街として街区の付加価値を向上させ一等地にするという事業構想の下、その足掛かりとなる第一号のオフィスビルとなる。一方、駅から徒歩8分という道程に他のビルはなく、人通りも少ない「離れ小島のビル」という寂しさは免れず、計画当初よりテナント様誘致の苦戦が予想されていた。そこでリコーグループ各社が横浜駅西口や関内に分散していることに着目し、それらを統合する新たなグループ拠点とすべく、各種分析、提案を連日繰り返した末どうにか移転に漕ぎ着けることとなり、これは、当社の提案型営業の原点となった。

また、駐車場、小型製品倉庫、ショールーム、グループ会議室、グループ4社の横浜事業所を収容し、地下に営業車が出入りし易い自走式駐車場を設置、小型商品倉庫の併設など同社のニーズを建築の各所に汲み入れ、建物名称を「リコービル」、ビル外壁には同社のロゴマークを掲出。このようなオーダーメイド方式による賃貸オフィスビルの開発は、当時としては画期的であり、そこで働く方々が愛着や誇りを感じられるような「自社ビルのような賃貸オフィスビル」という今に続くオフィスビルづくりのコンセプトが誕生したプロジェクトとなった。その後、日本総合建物の会社整理にあたり2000年に売却することに至る。

北幸地区でのオフィスビル街区構想に基づき、工場跡地を買収し1983年に竣工させ、テナント誘致は、当時業績著しい成長企業に的を絞ってアプローチを実施。まず、各社の横浜事務所に積極的に飛び込み営業訪問し、現状のスペースに関する課題やニーズをヒアリング。それら不満要素を解消するオフィスビルとして提案営業を行った。また、本社役員の人脈のつてを辿り、ダイレクトに働きかけるトップセールスも功を奏し、竣工時は、TOTOショールーム、住友林業ショールーム兼横浜支店、セコム神奈川事業本部と神奈川コントロールセンター、東京海上横浜西口支社、藤沢薬品工業横浜営業所といった優良企業が軒並み入居する満室稼動のオフィスビルとして注目を集めることとなる。
当時、同ビルの設計・施工会社であった鹿島建設が独自に開発したスラブ厚を薄くしロングスパンを実現する「フラットスラブ工法」を初めて採用したオフィスビルとなり、その他建築計画においても、外部から直接アクセス可能な1・2階の動線計画により、2階フロアもショールームとして使用できるものとし、基準階フロアの1.5倍の賃料単価を実現。また、建物の壁面を道路より後退させピンコロ石を敷いた格調ある石畳の空地を作り、そこに植栽と環境彫刻（パブリック・アート）を設置する「アート・イン・オフィス」「グリーン・イン・オフィス」という街区のコンセプトを掲げ、緑とアートのある街並みの形成を目指した。後に日本を代表する環境彫刻家となる「故・脇田愛二郎氏」の作品を設置し、横浜市より同エリアの目抜き通りが「彫刻通り」と命名されるきっかけとなったことは、ディベロッパー冥利に尽きる事例である。その後、日本総合建物の会社整理にあたり2000年に売却に至った。

当時、横浜で成長著しい優良企業であるエバラ食品工業の本社を中核テナントとして誘致。同ビル3・4階はワンフロア250坪という当時としては大型のフロアを要し、さらに地下には60台という建物規模に対して非常に広い駐車場スペースを備えたことが営業車を大量に必要とするテナントニーズに合致し移転。このようなマーケットニーズを把握した上でオフィスビルの商品企画を推進する営業姿勢により、同社の他に久保クリニック、エスバイエルショールーム兼オフィス、リコーテクノネット横浜支店、ニコン横浜支社など竣工と同時に優良テナントによる満室稼動を実現すること至った。
この開発用地約450坪は、約150坪の工場とその底地、入り組んだ陽当たりの良くない私道に面する住宅数軒、そして焼鳥のお店、タイプを営む事務所、小さな食堂などそこで事業を営み生計を立てていた方々の生活をより良いものにするため、移転地の確保と建物の建設、税務対策など一切を引き受け、提案実行するという大変手間の掛かるものであった。信頼を得るまでお百度参りの如く足繁く訪問し実現したプロジェクトであり、買収の苦労をしみじみと味わう思い出深い物件となった。日本総合建物の整理にあたり2000年に売却し、その後も運営管理業を受託し運営。

1980年後半、サンプレデン産様より所有土地の有効利用の相談を受け、日本総合建物の企画に基づき建設して頂き、サブリースオフィスビルとして運営することを提案し実現に至ったプロジェクト。1階にはナショナル証券横浜支店、上層階はナショナル住宅、他にリコーグループ各社が入居し竣工と同時に満室稼動を実現。

2010年にエントランスの意匠デザインのリニューアルを実施し、横浜の海をイメージした和紙のアート作品を壁面に設置するなど趣向を凝らした。また、最上階10階フロアにおいて、フロアを分割して小規模オフィス化した上で「ガーデンオフィス」をコンセプトにした企画商品を誕生させた。これは、それまで使用されていなかった屋上スペースを緑化し、ミーティングや仕事の合間にリフレッシュが出来る外部ガーデンスペースを新設。執務スペースの窓サッシを刷新することで、区画毎に直接ガーデンにアクセスし専用使用が出来る動線を確保するなど工夫を重ねた。日総ビルディングが運営管理業務を引き受け現在に至る。

1980年後半、安田信託銀行（現みずほ信託銀行）より、東京雪印販売が所有していた更地の有効利用の相談を受ける。当時、大手企業の横浜営業所は営業車を多数所有しており、駐車場不足に悩んでいた。オフィスビルに駐車場を併設してもその投資採算は低く、収容台数は法定付置義務に留めることが多かったため、駐車場は慢性的に不足している状況であった。本件の土地は駅から13分と離れており、オフィスビルには不向きであったため、日本総合建物が一括借上を行うサブリース駐車場として提案。1988年の竣工後、20年間運営を続けた後、オーナーがマンション用地として売却され運営が終了した。

1980年後半、一坪あたり4,000万円という高額で土地を買収。当時、業績を急伸させていた小・中学生向けの受験塾「TAP」に一括賃貸。建設途中より住友信託銀行と組み、土地建物を信託受益権化の上、一口1億円に小口化し、個人資産家に不動産金融商品として売却。総額45億円で完売することとなった。また、一部は個人の大口投資家に区分所有権として売却し、売却利益数億円を計上するなど、当時としては画期的な販売戦略が功を奏することとなった。売却後、日本総合建物がサブリースオフィスビルとして1999年まで運営。

日本総合建物所有の土地約60坪、隣接2名の土地所有者の方（約90坪）と共同区分所有オフィスビルとして建設した後、土地所有者持分をサブリース受託し建物全体を運営。同ビルの建築計画時、商業インテリアデザインの草分けである「スーパーポテト・杉本貴志氏」にインテリア設計を依頼し、割肌の石材と鉄板、ハロゲンランプによる焦点を絞った照明により陰影をつけることにより、来訪者に強い印象を与える先鋭的なエントランスが完成した。竣工当初、1階と地下階を内部階段で繋ぐことで高単価の路面区画の面積を増やし、同区画に三菱信託系証券会社が入居。基準階オフィスフロアは30～50坪の正形区画が評価され早期に満室稼働を実現。その後の2000年に、当社区分所有権を共同区分所有者の方に売却。その後、全面リニューアルを実施し競争力を高めながら効稼働を維持し、現在に至るまでサブリースオフィスビルとして運営。

1992年、横浜地場の設計会社である戸田設計より同建物の着工後、日本総合建物にサブリースの打診があり、一括サブリースを引受けた後、早稲田塾横浜校として一括賃貸。計画当初、同土地を長年の間保有してきた自転車とガラス販売を営む島田商店が、隣地を買収しオフィスビルとして建設を始めるものの、着工後バブル崩壊を迎えテナント集客に苦戦していたことから日本総合建物へ相談が持ちかけられることとなった。当時「日総第7ビル」において「TAP」向けの受験塾の一棟貸しの実績もあり、同エリアでの受験塾ニーズは高いものと見込みサブリースを引き受けた。その後、受験塾各社に幅広くセールスを行った結果、早稲田塾の誘致に至った。その後、2004年に島田商店は同ビルを地元有力企業に売却。15年の契約期間満了を迎え2007年にサブリースを撤退。

1987年に住友信託銀行より持ち込まれた土地全体面積500坪、建設許容面積3,000坪の建設会社フジタの地上げ案件。フジタによる土地買収が予定より大幅に遅れ、バブル崩壊が始まる1990年代初頭まで遅延。その結果、全体として開発する計画は中止となり、敷地の一部にオフィスビルを建設する計画へ変更。一括テナントとして受験塾の城南予備校を確保した上で着工となった。その後、残余の土地は横浜地場の病院に売却し、同ビルは1999年に城南予備校へ売却。「日総第7ビル」のTAP、「日総第9ビル」の早稲田塾と共に3棟を受験塾向に一棟賃貸をするに至り、当時の受験塾業界の成長を先読みしたテナントリーシングとなった。

新横浜エリア

1980年後半、横浜のディベロッパーであり設計事務所である日本建築デザインが手がけたオフィスビルを建築中に買収。当時、新横浜の土地が高騰する中、開発用地の売却案件が少なかったため、本物件を買い取り、自社の賃貸オフィスビルとして稼働させた。竣工当時、1～7階をアメリカン大学連盟日本校として賃貸。5年間運営された後閉鎖。8～9階は日本総合建物が一括発注していた横浜の大手ビル総合管理会社の本社として賃貸し、大学撤退後のフロアはオフィスビルとして営業。1999年に売却した後、運営管理業務を2011年まで受託。

1980年代の日本総合建物は、新横浜地区でのオフィスビル営業面積1万坪体制を目指し、設計事務所、農協、信託銀行といった複数のルートにより、サブリースオフィスビルを建設して頂ける土地所有者の方への提案営業を実施していた。その営業が功を奏し、農業を営む土地所有者の方と一括サブリース契約を締結し日本総合建物による企画に基づき建物を建設して頂き、現在に至るまでサブリースオフィスビルとして運営。新横浜駅至近という好立地の特性を強みとして竣工当初より、日揮の子会社であるコンピューターソフト開発を手がける日揮エンジニアリングに実質的に一棟賃貸。

また、当社のオフィスビルづくりのコンセプトにおいて、エントランスは“入居企業の顔”“そこで働く方々のオンとオフの切り替えの空間”として捉えており、同ビルの建築計画時、環境彫刻で注目を集めていた「故脇田愛二郎氏」にインテリア設計を依頼し、アートギャラリーをテーマにした先鋭的なエントランスが完成した。

2007年に日揮エンジニアリングの移転を契機として、空調設備の刷新、エントランスや水回りなど共用スペースの全面リニューアルを実施し、脇田氏のデザインコンセプトを継承しながらより時代性に合った空間演出を目指すと共にフロアを小規模区画に分割し共用会議室を設置するなど、新たなオフィスマーケットを開拓する日総ビルディングの基幹物件の一つとして運営。

農業を営む土地所有者の方と一括サブリース契約を締結し、日本総合建物の企画に基づき建物を建設して頂き、同エリアの中心の角地に位置し好立地を強みとして、現在に至るまで基幹物件の一つとして運営。竣工当初は山武（現アズビル）の子会社である山武エンジニアリングに実質的に一棟賃貸。1990年代後半、同社の移転を機に全面リニューアルを実施。1階にはスターバックス・コーヒーとローソンが長年入居し同ビル及び周辺のワーカーの利便性に寄与し、外部階段により直接アクセス可能な2階には、常時ショールームなど来客頻度の高い業態が入居している。

1990年初頭、土地所有者の方の有効利用案件として安田信託銀行（現みずほ信託銀行）より、日本総合建物に一括サブリースの打診があり、自社の企画に基づき建設。二面の道路に面した角地であったため二面採光のとれるフロアプランとし、エントランスホールのインテリアデザインは、当時銀座和光のショーウィンドウディスプレイを企画施工していた「商工美術」に依頼し、限られたエントランススペースにおける印象的な空間演出を目指した。当時の日本総合建物としては、基準階面積60坪となる同ビルは、比較的小規模であり、1,000坪クラスの一棟貸テナント様から小規模区画まで幅広いスペースニーズに対応出来るラインナップを充実させることを目指していた。その後、サブリースオフィスビルとして現在に至るまで高稼働を維持。

「日総第14ビル」と同様、1990年初頭に土地所有者の方の有効利用案件として安田信託銀行（現みずほ信託銀行）より、日本総合建物に一括サブリースの打診があり、自社の企画に基づき建設。同ビルは当時の新横浜地区における自社物件の中で最も駅から離れた立地であり、計画段階からテナントリーシング営業が不安視されていたが、駅からの徒歩動線上より視認性を高めるため、大型の独立テナント看板の設置、建物上部に高さ5mのパラペットを四方に設置し「N」マークを掲出するなど各所に対策を講じた結果、早期に高稼働を達成することとなった。

また、フラッシュメモリーの開発によって世界的な企業となったサンディスク日本法人におかれては、法人立ち上げ当初より当社オフィスビルに入居され、成長と共に当社ビル間での増床移転を繰り返して頂き、同ビルにおいても2010年まで長年ご入居頂くこととなった。その後、2013年1月にサブリース契約満了を迎え営業を終了した。

新横浜3丁目の200坪の敷地を買収し、日総ビルディングとして再生後初めて手がけた新築のオフィスビル。新横浜における20年間の賃貸オフィスビル事業のノウハウを結集し、「質の高い小規模オフィス」という新しいニーズに応えるため、最小15坪～100坪まで様々な区画に分割対応可能なフロアプランとし、最新の大規模オフィスビルと同等の多重セキュリティー、1Fロビーラウンジと3つの共用会議室を設置するなど、これまでにない高付加価値型の中規模オフィスビルとして注目を集めた。2007年の竣工時より好評を得て現在まで高稼働を継続して実現。

「住友生命新横浜ビル」として1991年に竣工された後、個人資産管理会社に所有権が移転し、2007年に日総ビルディングが取得することとなった。同時期の「日総第12ビル」での大規模リニューアル時の知見を活かし、取得直後より空調機器の刷新に加え、陳腐化しつつあったエントランス・水回りなどの共用スペースの全面リニューアルを実施した。この迅速な対応と共にオーナーと運営管理者が一体となりエリアに密着した当社の営業体制に対し、既存入居企業の方々により高い評価を頂くこととなった。その後、自社テナントリーシング営業によるリースアップを経て、同年に上場リートの投資法人へ売却。その後、現在に至るまで運営管理業務を受託。

新横浜駅前に立地する築30年のビル。
横浜地元の名門企業が新築し、所有を維持してたが、2018年に購入。
旧所有者の時代、当社が「エキスパートオフィス新横浜」として同ビルに3フロアを賃借（2014年）。
その時、同社より1階玄関ホールの全面リニューアル並びに、各階のトイレ、厨房、エレベーターホールの全面リニューアルを受託（2014年）。
購入後、当社、社章「N」ロゴをビルのパラペット部分に掲示。

東京都心エリア

1990年、東京地区での拠点のシンボルに相応しいオフィスビルにすべく、「日総第21ビル」と同じく設計を坂倉建築研究所（坂倉インターナショナル）、施工を竹中工務店に依頼し竣工。ハーフミラーの先進的な外観デザインと対照的な温かみのある木とスタッコ仕上げのコリドー状のエントランス動線に観音開きの自動扉を設置するなど、設計各所のディティールにこだわったプロジェクトとなった。また、8・9階を吹抜と内部階段を設置したメゾネットタイプのオフィスとするなど、当時としては先進的なオフィスビルとして評価された。

一方、開発用地取得にあたっては、私道を挟み6人の方の住宅、長年営業を続けている書店が存在した。「日総第3ビル」の用地買収の経験を活かし、移転用地を確保しながら次々に買収。書店においては、竣工後の同ビル1階スペースを賃貸して頂き営業を継続されたが、その後の2004年に廃業。1980年代の後半より都心で長年住み続けている方々を強引に買収し、開発用地としてまとめ上げて高値で転売し巨利を得るという「地上げ屋」が横行し社会問題となっていたが、当社はディベロッパーとして自社社員による誠実な交渉を居住者と継続して行い、細い私道や路地に面する住まいから近隣の環境の良い住宅地へ移転提案するという居住者本位の買収を行うことを信条としていた。2000年に売却され、当社グループ会社であるサン建物が所有。日総ビルディングが運営管理業務を引き受け現在に至る。

東日本大震災直後の3月末、リーマンショック後の不動産価格暴落で行き詰まった不動産投資ファンドより取得。前面の桜田通りとの接面の間口が広く、ワンフロア30坪をさらに小規模区画へ分割するには適していた物件であった。取得時の稼働率は50％であったため、空室4フロアを小規模区画に分割し、少数精鋭企業向けの「エキスパートオフィス虎ノ門」を立ち上げることなった。また、1階店舗用区画も空室であったため、それまで貧弱であったエントランスは通用口として、建物正面に新たに風除室と共に“入居企業の顔となる”エントランスを新設し、低層部のファサードデザインもガラスカーテンウォールと共にデザインを刷新。店舗区画は“サード・プレイス”をコンセプトにした用途に合わせ利用可能な入居者のためのスペースとするなど、それまでの不動産のセオリーとは全く異なったリノベーションを行い、早期満室稼働を実現し現在に至る。

赤坂見附駅から徒歩1分・外堀通り沿いという好立地に位置する「アマンド赤坂ビル」を2009年に不動産投資ファンドより取得。取得以前の運営管理体制とは異なり、貸主と運営管理者が一体となった日総ビルディングの強みを活かし、外観ファサード、エントランスホールなど意匠デザインの全面リニューアル、空調設備機器の刷新など不満やニーズに迅速に対応。また、1階の店舗区画のカフェの撤去に伴い、幅広いサービス業態に対し自社リーシング営業を行った結果、サンマルクカフェを誘致する至り、満室稼働を継続し現在に至る。

2013年に築40年の地下1階、地上7階のビルを購入。所有者は、リーマンショックで破綻した投資ファンド。入札で購入。10ヶ月で、全テナント立退、明け渡し。
5坪～10坪のスモールオフィスと共用会議室を設置。
1～2階には、旧ビルに入居していたスターバックスコーヒーに再入居いただく。竣工直後よりフル稼働が続く。

2010年、東京駅八重洲口より徒歩1分・八重洲通り沿いの「旧武富士本社ビル」を同社の会社更生前に水面下で行われた資産処分の入札に参加し落札。同社営業所と使用されていた1階部分を除き、全て飲食店舗として使用される飲食ビルであったが、将来的にリニューアルを行いオフィスビルとして稼働させることを計画していた。その後、同地区の再開発に向けた動きが活発化する中、2012年に大手建設会社へ売却。再開発事業により、将来的に日本を代表する超高層オフィスビルとなることは明白であったものの、そのフロアを区分所有する一権利者となる考えはなかったことから、売却益を元手にした自社開発プロジェクトを立ち上げるべく優良資産であった同物件を売却するに至った。

2012年に更地として購入。リーマンショックで破綻した投資ファンドが旧所有者。ビル1棟をエキスパートオフィス渋谷（レンタルオフィス）として、建設・2014年にオープン。米国の西武開拓時代のインテリア（木材とレンガ造り）を導入し、新たに創業する若者が集まるスペースを目指し、好評を受けている。

2015年購入。建設当初は、某中堅企業の本社ビルであったが、2000年代中頃、全館空室状態で投資家に売却された。
投資家は、エコノミークラスのレンタルオフィスとして改修、運営。当社が購入後、プレミアムクラスのレンタルオフィス「エキスパートオフィス麹町」にすべし、内外装を全面改修。ラウンジの拡大、5階セットバック部分に屋上庭園新設。区画の大型化と空調リニューアル等を施し、新築ビルの様なイメージに生まれ変わった。